编者按距离2021年1月1日民法典正式施行已经两年有余，对于检察机关而言，如何运用这部“社会生活百科全书”帮助申请民事检察监督的案件当事人依法维权，考验着检察机关的履职能力和智慧。对于业主的建筑物区分所有权，即小区建筑的专有部分和共有部分的所有权、使用和管理等方面，民法典在吸收先前物权法有关规定的基础上，增加了新的规定，以更好地保护业主的合法权益。河南省镇平县检察院检察官依法能动履职，依据民法典相关规定，帮助小区业主拿回了多年来被他人占用的物业用房。

　　小区管理走上了规范化轨道

　　

　　小区的业主代表向检察官提交小区物业用房被开发商非法处置的相关材料。

　　

　　检察官来到案涉小区，现场查看被占物业用房的情况并询问业主有关事宜。

　　

　　检察官依法询问售卖物业用房的吴某。

　　“为了解决这个问题，这么长的时间咱们都花在信访上了，没想到还是民法典和检察院帮了咱的忙……”近日，被问及多年烦心事是如何得到了顺利解决时，河南省镇平县幸福家园小区（化名）的业主们津津乐道。

　　是什么曾让业主们苦恼不已？他们的烦心事又是怎么跟检察院扯上关系的？这一切，要从10年前说起。

　　物业用房长期被占 业主和物业矛盾不断

　　2011年8月，镇平县某房地产公司承建了该县幸福家园小区经济适用房建设项目。某房地产公司负责人冀某与吴某商议后达成一致，由吴某垫资建设幸福家园小区的配套设施，包括幼儿园及物业用房，双方签订了合作协议。2012年12月，幸福家园小区建设项目竣工，业主陆续入住。

　　由于资金紧张，项目竣工后，冀某将位于该小区西南角的三层物业用房转让给了吴某，以冲抵工程款。

　　谁知，吴某为解决资金问题，又将该物业用房的一、二层低价卖给了张某，小区物业公司只能将小区正门边上的门卫室当作办公用房。

　　由于物业用房常年被私人占用，且物业公司对此疏于管理，物业公司与小区业主之间频繁发生矛盾纠纷。而在此期间，房地产公司注销，业主们找不到解决问题的途径，只能派出10名代表四处信访、投诉。

　　希望依法维权 业主代表向检察机关求助

　　2022年10月，幸福家园小区的业主代表们来到镇平县“问题楼盘”处置化解工作指挥部讨要说法。指挥部工作人员依据相关协作机制，邀请该县检察院检察官来到现场，共同倾听和回应业主们的诉求。

　　“我们是幸福家园小区的业主，今天我们代表小区780户业主反映问题。小区物业用房长期被开发商侵占，我们之前把时间都花在了信访上，现在想通过打官司解决问题，可我们不知道该怎么办啊！”看到检察官也在现场后，业主代表们情绪激动地表示，希望检察机关能帮助他们依法维权。

　　经过耐心沟通，检察官了解完基本情况后，表示将立即上报院领导，尽快帮大家解难题。

　　“群众利益无小事。建议将该线索列入‘绿色通道’，由民事检察部门具体承办。”镇平县检察院党组书记、检察长蔡春源听取检察官的汇报后，当即表示。

　　受理线索后，镇平县检察院民事检察官迅速展开调查。他们通过实地查看小区，走访居民、原房地产公司和相关行政单位，调取小区规划、建设相关合同以及物业公司备案材料等，查清了问题所在，也证实了业主反映的情况属实。

　　鉴于业主代表的申请和调查核实的情况，该院决定探索以支持起诉方式帮助幸福家园小区的业主们依法维权。

　　支持业主维权 物业用房被判返还

　　检察官经集体讨论认为，小区物业用房属服务性用房，应归全体业主共有，案件所涉三层房产在规划建设时性质明确定为物业服务用房，房地产开发商无权处置该房产。因案涉房地产公司已注销，公司法定主体资格已消失，不再具备诉讼主体资格，但幸福家园小区业主可起诉吴某、张某归还房产。

　　尽管起诉事实清楚，证据充分，但起诉的主体又成了难题。根据法律规定，业主委员会可以作为起诉主体。但幸福家园小区的业主委员会已解散多年，重新成立业主委员会程序较为复杂，同时又正值疫情，让全体业主二分之一以上人员参加投票选举也很难实现。

　　检察官翻阅大量法律法规等资料，发现《河南省物业管理条例》第三十七条规定，物业管理委员会是承担业主委员会职责的临时机构。而物业管理委员会的成立程序较为简单，由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会的代表组成，将物业管理委员会成员名单在物业管理区域显著位置内公布十日即可成立。

　　随后，检察官及时向小区业主代表介绍了法律规定，沟通了上述情况，并受邀协调幸福家园小区所在的街道办事处和业主代表依法成立了物业管理委员会。

　　诉讼主体确立了，接下来就是准备诉讼材料。在检察机关的指导和帮助下，诉讼材料很快递交到了法院。法院立案后，镇平县检察院及时向法院提交了《支持起诉意见书》。

　　2022年11月29日，法院经审理，支持了原告的诉讼请求，依法判决吴某、张某返还房产。

　　“业主们虽然胜诉了，但我们还不能就此止步。”镇平县检察院第四检察部主任段云华介绍，在办理此案的过程中，他们发现幸福家园小区之所以管理不善，是因为业主委员会的长期缺位。鉴于此，检察官趁热打铁，向业主代表宣讲法律知识、阐释业主委员会的重要作用，指导并协助幸福家园小区积极筹备业主委员会。

　　2023年1月5日，幸福家园小区业主委员会正式成立。自此，小区管理走上了规范化的轨道。

　　法条链接·民法典

　　第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

　　地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

　　（记者刘立新 通讯员王天润 赵新新）

原文链接：https://www.spp.gov.cn/spp/zdgz/202301/t20230111_598296.shtml
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